SyndicAppLes retards de paiement sont le cauchemar de tout syndic de copropriété. Un manque de trésorerie paralyse l'entretien de l'immeuble, le paiement des factures communes et la rémunération des prestataires.
Au Maroc, la loi n° 18-00 (modifiée par la loi 106-12) offre au syndicat des copropriétaires un arsenal juridique pour recouvrer ces créances. Voici les étapes à suivre.
1La mise en demeure et l'exigibilité immédiate
Le syndic peut réclamer les cotisations par voie de justice sans autorisation préalable de l'assemblée générale. Si un copropriétaire ne verse pas sa provision à la date convenue, la procédure commence par une phase amiable qui peut vite devenir contraignante :
L'envoi de la mise en demeure
Le syndic adresse une lettre recommandée avec accusé de réception au copropriétaire débiteur.
L'effet de la mise en demeure
Si la lettre reste sans réponse pendant plus de 30 jours, la totalité des provisions — même celles non encore échues pour le reste de l'année — deviennent immédiatement exigibles.
2L'injonction de payer : une procédure rapide
Si le copropriétaire ignore la mise en demeure, pas besoin de s'engager dans des années de procès. La loi prévoit une procédure accélérée : l'injonction de payer.
Le syndic saisit le président du tribunal de première instance compétent. Le dossier doit obligatoirement contenir :
- Le procès-verbal de l'AG prouvant l'approbation du montant des charges pour l'année en cours.
- Le relevé de compte détaillant la dette du propriétaire, approuvé par le syndic.
- Le certificat de propriété prouvant la quote-part du débiteur dans les parties communes.
- L'attestation justifiant que la mise en demeure a été envoyée et réceptionnée.
Le grand avantage
L'ordonnance rendue par le juge est assortie de l'exécution provisoire : elle s'applique immédiatement, même si le débiteur fait appel.
3Les garanties ultimes : hypothèque et privilège
La législation marocaine accorde des garanties solides au syndicat pour s'assurer que la copropriété récupère son argent.
L'hypothèque forcée
Les créances du syndicat bénéficient d'une hypothèque forcée sur la partie privative du débiteur et sur sa quote-part des parties communes. Si le copropriétaire refuse de signer une hypothèque conventionnelle, le syndic envoie une nouvelle mise en demeure, puis demande au juge d'inscrire cette hypothèque directement sur le titre foncier — huit jours après l'envoi.
Le privilège sur les meubles et loyers
En plus de l'hypothèque, les créances bénéficient d'un privilège direct sur les meubles présents dans l'appartement, ainsi que sur la valeur locative si le bien est loué.
4Automatiser le suivi des impayés
Gérer les impayés exige une organisation rigoureuse : conserver les preuves d'envoi, générer des relevés de compte sans erreur et archiver chaque procès-verbal d'assemblée générale.
Avec SyndicApp, vous suivez en temps réel l'état des paiements depuis votre tableau de bord, vous générez les documents comptables nécessaires et vous relancez les retardataires — le tout en conformité avec la loi 18-00.